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          信托知識
          高端投資者如何選購房地產信托理財產品?
          作者:  來源:  時間:2015-10-08   點擊:411

          ? ? ? ?房地產是不少高端投資者的“最愛”,尤其是對進取型的投資者而言,房地產投資的“高風險與高收益”特性甚至到了令其著迷的程度。房地產與金融是一對“歡喜冤家”,二者相互結合還衍生出一系列房地產金融產品,房地產信托理財產品就是其中的一個新興品種。由于房地產投資的專業性、高投入性、長周期性、低流動性以及較高的交易成本等原因,越來越多的高端投資者正轉向投資房地產金融產品,在方式簡便和專業避險的同時分享房地產市場的不匪收益。房地產信托理財產品就是其中的一個不錯選擇,信托機構發揮自身的金融中介優勢并且設置嚴格的風險控制措施,為進取型、中庸型、保守型的各類投資者增加了可供選擇的理財品種。
          ???? “房地產信托理財產品”是一個外延頗廣的概念,通常而言,與房地產相關的信托類理財產品都可歸入其中。中國信托法律網(TrustLaws.Net)認為,隨著國內信托市場的不斷發展以及信托產品的日趨豐富,房地產信托理財產品的內涵也在不斷革新,從信托貸款到股權投資、權益投資,從資金信托到財產信托、財產權信托,從土地使用權抵押到房地產項目公司股權質押、房屋預售登記,從“一對一”的簡單投融資到“一對多”的基金式運作、“多對一”的銀團模式,各種巧妙的產品創新仍在不斷涌現。對“惜時如金”的高端投資者來講,詳細而深入地了解房地產信托理財產品是沒有必要的,通常只需在選購此類產品時多加注意以下幾個方面即可。
          ????? ?1、選產品的前提是選機構,投資者應該優先選擇那些在房地產信托業務方面具備長期經驗、專業團隊和良好業績的信托機構。畢竟信托機構是設計、發行和管理房地產信托產品的“第一線操刀者”,也是評估和防范信托資金運用風險的“第一道屏障”。
          ????? ?2、眾所周知,房地產市場是信息不充分的市場,加之房地產金融的壟斷性特征,因此投資者應關注房地產法律和政策的變化,尤其應該關注房地產信托的監管動向。房地產信托目前僅僅是主流房地產金融的重要補充形式,法律和政策的調整對其影響很大。
          ?????? 3、選購信托產品的關鍵是“看擔?!?,就房地產信托理財產品而言,通常情況下土地使用權抵押或房地產項目公司股權質押優于第三方保證;如果房地產企業能夠提供其他優質的房產或上市公司股權作為擔保,也是不錯的選擇;房屋預售登記、企業應收賬款質押、房屋銷售款的共管賬戶監控等方式可以作為擔保策略,但最好將其視為輔助的風險控制措施;如果房地產信托產品設計中運用了房屋所有權買斷、項目公司股權轉讓、第三方金融機構保證等方式,這些無疑是更穩妥的“擔?!睓C制。另外,不少房地產信托理財產品都設計了組合的擔保策略,投資者在甄別產品時應堅持“抓大放小”的原則,重點關注最便于掌控和變現的擔保方式。
          ?????? 4、房地產市場的區域性很強,在同等條件下,投資者應該優先選擇經濟發展水平較高、當地房地產市場較具成長性、投資環境以及配套基礎實施較完善的地區,尤其是這些地區的中心城市以及重要地段的房地產信托項目應該是不錯的選擇。
          ?????? 5、對于受讓財產信托受益權的房地產信托理財產品而言,投資者還需關注前一個房屋財產信托的運作情況以及受益權轉讓的分層情況,包括房產的登記變更、回購條款、出租率、租金監管以及信托優先受益權與一般受益權之間的比例等。
          ???? ? 6、對于受讓單一資金信托受益權的房地產信托理財產品而言,投資者還需關注前一個房地產信托的期限、規模、資金運用方式、擔保機制、預期收益率等,特別是其中可能涉及的關聯交易以及交易價格、信息披露情況。


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